财联社 8 月 28 日（记者 李洁）住房销售制度迎来重大调整，现房销售成为明确方向。
8 月 28 日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，从预售规则重塑、现房销售分步推进、定金监管创新、融资配套支持等方面，合力推动商品住房销售制度改革。
同日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确个人住房贷款期限最长不超过 40 年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。
分析人士指出，此次政策并非简单"取消预售、全面转向现售"，而是以现房销售为改革方向，同时提高预售门槛、强化预售资金监管，并从土地、融资、工程建设、登记等环节补齐配套制度，推动商品住房销售模式逐步切换。
浙商证券分析师杨凡告诉记者，在需求总量趋势性变化背景下，通过推动现房销售制度拉长供给周期、调节新房供应节奏，有助于缓解供需矛盾，对稳定整体房价体系具有积极意义。
与此同时，个人住房贷款期限延长至 40 年，易居研究院副院长严跃指出，这将从需求端进一步降低购房者的月供压力。销售制度和信贷政策同步调整，意味着房地产市场正从供给端、需求端共同推进市场向新发展模式稳步、有序转型。
现房销售制度落地
本次《通知》最核心的政策信号，是明确提出"有力有序推行商品住房现房销售"，并通过"所见即所得"减少交付纠纷。
"从此次政策措辞来看，现房销售势在必行，执行力度可能不低。"一位房地产行业分析师告诉记者。
杨凡告诉记者，2022 年以来部分楼盘交付问题引发社会关注，在这一背景下推进现房销售，是稳定市场预期的重要制度安排，有利于重塑购房者信心。
从具体安排来看，政策采取现售与预售并行、逐步过渡的方式。
《通知》明确，自政策施行之日起，新出让土地的商品住房项目，以及已出让土地但尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已经取得建设工程规划许可证的商品住房项目，则鼓励实行现房销售。
对于继续实行预售的项目，政策进一步提高预售门槛。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。此前已经取得建设工程规划许可证的项目，则按照原有政策执行。
在严跃进看来，此次政策体现了"方向明确、过渡有序"的特点。预售并没有立即退出，但预售条件进一步规范，现售则获得更加明确的政策支持，未来房地产市场大概率将经历预售与现售并存、现售占比逐步提升的过程。
"现房销售是方向，但不是立即全面取消预售。"严跃进表示，政策在预售条件、资金监管和现售制度之间进行了重新平衡，有利于降低房地产项目交付风险，同时给地方和企业留出转型空间。
与此同时，对预售资金的监管，在制度层面得以进一步加强。
《通知》要求，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，全部存入资金监管账户，并由住房资金监管机构承担具体监管工作。项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，才能解除资金监管。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这意味着，预售并没有立刻消失，但预售资金的"安全边界"进一步收紧。
"强化预售资金监管，实际上是对过去房地产项目交付风险经验的制度化总结，通过资金监管账户、项目交付节点等安排，强化预售资金与项目建设之间的对应关系，降低资金被挪用后形成项目停工、延期交付的风险。"一位研究机构高管向记者表示。
国内个人住房贷款年限纪录被刷新
推动现房销售制度改革之际，房地产信贷政策也同步出现重要调整。
8 月 28 日，中国人民银行、金融监管总局联合印发的《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》明确，个人住房贷款期限最长不超过 40 年，贷款金额不得超过拟购买住房的评估价值。
中原地产首席分析师张大伟指出，房贷最长还款年限从 30 年延长至 40 年，刷新国内个人住房贷款年限纪录。
其介绍，我国商业住房贷款期限最初最长为 10 年，之后延长至 20 年，1999 年起延长至 30 年并沿用至今。而收入偿债比例 55% 的上限，则源自 2004 年原银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，彼时要求"月所有债务支出与收入比控制在 55% 以下（含 55%）
"此次两项指标双双松绑，意味着购房者的月供压力和可贷额度空间均得到实质性释放。40 年超长贷年限的落地，通过拉长还款周期、分摊还款本金，能够大幅降低每月月供金额，同等贷款额度下，月供压力可实现显著下降，极大降低了短期置业门槛。" 张大伟表示。
业内人士认为，房贷期限延长，最直接的影响是降低购房者每月还款压力，从而提高部分购房者的支付能力。
严跃进表示，将个人住房贷款期限延至 40 年，最直接效应是降低每月应还本息，有助于显著缓解购房初期月供压力。同时，这也为银行创新还款方式创造条件，例如探索前五年只还利息、后续再执行等额本息等灵活安排。
"配合当前首付比例下调、房贷利率走低，形成’首付低、利率低、月供低’的‘三低’格局，将有力支撑住房消费释放，对后续房屋销售市场具有积极推动作用。"严跃进称。。
分析人士指出，从政策组合来看，现房销售主要着眼于降低交易和交付风险，而房贷期限延长则更多作用于购房者支付能力，两项政策分别从供给端和需求端改善市场运行条件。
不过，上述高管指出，房贷期限延长并不意味着购房总成本同步下降。贷款期限越长，在利率和贷款金额不变情况下，累计支付利息通常也会增加，因此其更直接的政策效果仍是降低月供、平滑购房者现金流压力。
房地产市场或迎来三方面变化
事实上，现房销售并非新鲜事物，但此次从中央层面的制度安排，使其从部分城市、部分项目的探索，进一步走向全国性制度改革方向。
杨凡表示，2024 年以来，中央层面多次明确房地产转型方向。"我们认为近几年政策导向较为清晰：房地产正从单一依靠销售端带动土地收入和规模扩张，逐步转向存量运营与住房全生命周期服务。现房销售制度的推进，可能会进一步有助于新房市场形成有效供给。"
中指研究院分析师指出，本次政策对购房者、房企与行业将产生深远影响。"对行业而言，短期新房新增供应或有所减少，利于改善供求关系、加速去库存；同时政策给地方因城施策留出空间，城市分化格局或进一步深化。中长期政策将推动行业高质量发展。"
"此次政策首先会改变房地产市场的供应节奏。"李宇嘉表示，在预售模式下，开发商可以在项目建设过程中提前销售，从而通过销售回款支持后续开发；转向现房销售后，房企需要先投入更多自有资金完成建设，销售周期也会相应拉长。
其认为，现房销售能否真正大范围推广，一个重要前提是土地和融资等配套政策同步跟进。
本次《通知》明确，实行现房销售的项目，房地产开发企业须用自有资金购地，同时可以按照国家规定分期缴纳土地出让价款；在融资端实行房地产项目主办银行制，由主办银行单独或者牵头组建银团提供开发贷款等融资服务，并按照市场化原则满足项目合理融资需求。
此外，多位受访人士认为，实施新政后购房者交易风险有望进一步降低。
中指院分析师认为，对购房者而言，政策以维护购房人合法权益为主线，通过多项举措保障交易资金安全、确保房屋按期交付，同时提高住房品质。
过去房地产市场调整过程中，期房交付问题一度成为影响购房者信心的重要因素。上述分析师表示，现房销售意味着消费者购房时可以直接看到住宅产品的实际状态，降低规划调整、工程延期、交付品质与宣传不一致等不确定性。
与此同时，《通知》进一步提出推行"交房即交证"，优化买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款等环节，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。
多位受访人士告诉记者，经过一番制度变革，房企竞争逻辑或将发生变化。未来房企之间的竞争，可能进一步从"谁拿地更多、开发速度更快"，转向"谁的产品更符合需求、谁的资金实力更强、谁能够按期交付并提供更好的居住体验"。
李宇嘉介绍，全国商品住房现房销售占比已从 2020 年的 10.2% 提升至 2025 年的 32.4%；2025 年前三季度，商品房现房销售面积占商品房销售面积的比重已超过三成。
整体来看，此次政策释放出的是一条更加清晰的改革路径：预售制度继续存在，但门槛提高、资金监管趋严；现房销售成为明确方向，并通过土地、融资、工程建设和登记制度配套加速落地；与此同时，房贷期限延长至 40 年，从需求端进一步降低购房者月供压力。
分析人士指出，对于房地产市场而言，这意味着过去以预售为核心的开发销售模式正在逐步改变。随着更多新项目转向现房销售，同时信贷政策持续优化，未来住房市场或将更加突出"所见即所得"和"以质换量"，房地产行业也将从规模扩张进一步转向产品品质、交付能力和运营能力竞争。
（财联社记者 李洁）
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